李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
刚刚发布的三季度数据显示，房地产前端和后端的跌幅都开始收窄。1~9月份，全国商品房销售面积下跌17.1%，比1~8月份收窄了0.9个百分点，跌幅连续4个月收窄；商品房销售额下跌22.6%，比1~8月份收窄了1.1个百分点，连续5个月跌幅收窄；房地产待售面积同比下降13.4%，比1~8月份收窄0.5个百分点，连续4个月跌幅收窄。1~9月份，全国房地产开发投资同比下降10.1%，比1~8月份收窄0.1个百分点，也是今年以来跌幅首次收窄。
分省来看，1~9月份占全国份额47%的东部地区新建商品房销售面积同比下降15.5%，跌幅比全国水平低了1.6个百分点，而中部和西部地区跌幅（分别为-19.1%、-18.7%）都比全国大，开发投资也呈现出类似的态势。从房价指数看，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%，与上月持平，已经连续6个月保持在0.6%~0.7%的环比跌幅。不过，一线城市新房环比跌幅为0.5%，比上月扩大了0.2个百分点，且领跌一二三线城市。
这说明，作为商品房市场基本盘的东部地区，已经开始出现触底企稳的迹象，并为全国市场止跌回稳做出了贡献。当然，区域之间有一定分化，比如占东部地区市场份额36%的浙江、福建、广东，1~9月份新建商品房销售规模跌幅大于全国水平；占东部地区开发投资份额37%的福建、山东、广东，1~9月份开发投资跌幅也大于全国水平。主要原因在于，这些地区人口流入频繁，房地产规模扩展较快，资金流动、购房需求弹性比较大，导致房地产出现波动。
同时，这些区域新市民、外来人口多，而房地产调整、产业转型导致就业和消费、收入和预期的好转也需要时间。因此，从前期下滑到止跌回稳的难度较大、时滞较长，这也是为何一线城市房价指数跌幅较大的原因。同时，围绕一线城市的都市圈内存在密切的产业分工，一线城市房地产市场波动，会影响到三大都市圈内其他城市。因此，本轮房地产市场纾困的重点在一二线城市。比如，9月29~30日，一二线热点城市收缩限购、降低首付比例和利率、取消限价等。
目前来看，近期一揽子“降门槛、降成本、提预期”的政策发挥了积极的效果。据深圳贝壳研究院监测，10月份（截至20日）贝壳深圳合作门店日均签约量环比9月增长228%；北京链家数据显示，新政后三周（9月30日~10月20日），北京新房认购比国庆节前分别增长33%、114%和103%。根据杭州贝壳数据，国庆后三周，杭州二手房认购量均比节前翻倍增长。
事实上，一线城市商品房市场调整比较早，目前已经回调近3年，比如9月份二手房价指数同比跌幅榜前20个城市中，主要一二线城市均在列，包含厦门、武汉、广州、深圳、福州、北京等城市，部分城市跌幅居前。前期快速下跌后，无论是房价收入比，还是月供收入比，都开始向合理区间靠拢。同时，过去十几年间流入了大量的人口，房地产市场也发展较快，包括刚性需求和改善型需求都比较活跃。在政策纾困的扶持下，销售跌幅将持续收窄。
同时，中西部部分省份，销售跌幅也开始收窄。比如，销售面积较大的河南和湖北等中部省份以及贵州、陕西、甘肃、新疆等西部省份，1~9月份销售面积跌幅低于全国水平。近期，笔者在河南、贵州调研发现，商品房市场经历前期长时间的调整后，加上人口外流形势开始缓解，返乡创业人群增加，人口局面开始好转，内驱型市场特性使得近年来积累的需求开始渐次释放，这些省份的各大城市，特别是非省会城市，跌幅收窄趋势更明显。
当然，对于市场底部的判断，不得不考虑商品房的存量时代。尽管改善型需求崛起会带动新房交易，但改善型需求已释放数年，2019年开始，热点城市三房及以上户型交易占比已超过一半。另一方面，改善型需求部分会选择二手住房，再考虑到住房改善对居民收入、就业的强依赖性，这将导致住房需求的改善趋势很难让新房市场实现趋势性的反弹和不断上台阶。不过，考虑二手住房交易量持续攀升的态势看，新房加二手房在内的总交易规模开始触底。
未来，住房需求的主体是新市民、外来人口，他们将主要转向二手住房市场。随着“次新房”挂牌规模增加，越来越多的改善型需求也转向二手住房市场，新房市场也越来越趋向于高品质的改善，这也是为何近期各地都在打造低密度、低容积率、高绿化率、大面积的高品质项目。
总之，笔者判断，商品房市场阶段性的底部或将到来，即新房加二手房在内的总交易面积开始趋于稳定。驱动力之一，就是商品房市场调整三年左右，部分区域的价格水平与支付能力开始匹配；驱动力之二，就是过去20多年城镇化快速推进，积累了大量的、以新市民和外来人群为主的购房需求；驱动力之三，就是经历前期规模增长后，居民改善住房的时代到来。
不过，从市场调研看，销售快速反弹很大程度与政策激励下开发商积极促销有关，表现在“房价低于周边或预期”的项目能获得较好的去化，这可能会导致价格继续下行，并产生跌价预期，对市场止跌回稳有一定冲击。另外，二手房挂牌量近期仍在上升，成交量增长与以价换量的关系很大，只不过买家议价空间收窄。若价格难以止跌，阶段性的企稳能维持多久值得商榷。另外，影响市场企稳的基本面因素，如就业、收入、产业转型等还待进一步夯实。
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