艰难博弈，慢慢上岸。
潮汕地产大佬纪海鹏，来到债务重组的关键时刻。
3月17日，龙光控股向投资人发布定向公告，披露其境内债务重组方案，涉及债务共计21笔，本金余额合计220亿。
相比3年前的展期方案，二次重组以削债为主，其中现金兑付选项，削债比例最高达85%。这也加大了与债权人的谈判难度。
正式方案推出之前，纪海鹏团队征求条款意见时，遭到部分债权人的公开反对。
这位地产大亨，已在脱困之路上努力3年。眼下，他到了一个新关隘，仍需艰难博弈。
一旦顺利完成，纪海鹏预计将重组境内、境外债务合计约800亿，有机会带领2200亿资产的龙光，走出债务泥淖，慢慢上岸。
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组合套餐
纪海鹏掌舵的龙光，这次化债力度不小。
2022年，他本已推动债务通过展期，整体延后3-4年。可惜，销售回款不佳，后期兑付难以保证。
2024年7月，纪海鹏团队为21笔境内债券，再次寻求10个月的宽限期，准备形成一揽子重组方案。
纪海鹏来源：网络
一位业内人士向《21CBR》记者表示，前有融创打样，国内房企的方案多是参考前者，进行“套餐式”组合。
在最新出炉的方案，纪海鹏给出五大选项：折价购回、资产抵债、债转股、特定资产和全额展期留债。
其中现金兑付选项，以债券面值15%的价格折价购回，相当于借1万，收回1500元，额度只有5个亿；若全额留债，则展期延至9.5年，利息调整为1%，自第5年期末开始分期兑付。
较特别的是，纪海鹏本次还推出“资产抵债”方案，其有实物资产抵债、财产权信托份额抵债两种模式。
投资人按每100元债券面值，可申报登记25元价值的实物资产，以债券份额直接兑换实物资产；
或者，同样100元面值，可申报登记30份信托份额，以此享有多项资产的收益权，信托期限预计第3-5年分配资金。
此外，纪海鹏提供一个“特定资产”选项，每100元债券面值可申报登记100份信托份额。
龙光蓝鲸世界购物中心
其团队拟依托上海一商业项目，通过设立信托等合法方式，让债券持有人享有该项目的收益权，信托期限预计为15年，直接依靠项目经营性净现金流受偿。
资料显示，该商业项目总建筑面积达13万平方米。
《21CBR》记者经过查证，该项目大概率为龙光蓝鲸世界购物中心，为上海临港已知规模最大的商业中心，正待开业。
有知情人透露，初步沟通中，债权人整体反馈较为积极，认为方案具有较高的可行性和可操作性。
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寻求谅解
新的方案下，纪海鹏遭遇到一定阻力。
根据龙光给出的建议，折价购回、债转股选项、资产抵债选项，在未来一年的回收率为15%-25%，而第一类信托份额在未来3-5年的回收率为26%-30%。
对当初全额给出资金的债权人而言，100块的本金，只能拿回15-25块，折损大半，其承担的损失巨大。
确实有债权人，公开向纪海鹏团队表达异议，凸显债务谈判的复杂性。
3月9日，上海汇牛私募基金发布《致龙光集团AB组债权人的一封信》，质疑“公司企图仅以少部分资产按较大的债权折扣率清偿，释放大量增信项目回表内。”
“个别投资人说的不实，议案里有相关内容可以证明。”有知情人士回复记者。
汇牛私募基金成立于2014年，注册资本1000万元。
《21CBR》记者联系汇牛方求证详细信息，其负责人解释，他们无法接受的是，作为一个有财产抵押的债权，凭什么只有不到30%的回收率？
据汇牛的说法，在首次方案中，龙光为AB组债券陆续增加15项商办及住宅类增信资产，共计估值160.2亿元，并抵押给受托管理人。
“哪怕以远低于评估值的价值变现资产，也能较快速度回流30元以上的对应本金。”
汇牛私募基金在公开信中称，有财产担保债权清偿率不应低于财产担保物的价值，其计划发起议案召集持有人会议。
“在这样环境下，承受亏损是合理的，但也要考虑合理的程度。”该负责人向《21CBR》记者表示。
记者了解到，龙光方面已在争取得到汇牛基金一方理解，双方正在寻求和解。若彼此达成一致，将有助于纪海鹏推进此次境内债重组。
值得关注的是，龙光此次重组，确实筹集额外的现金资源、股票资源加入到方案，这对困难重重的房企而言十分不易。有债权人认为，这体现了龙光化债的诚意。
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轻装上阵
纪海鹏团队稍感宽心的是，其境外债重组临近落定。
2月最新公告披露，其境外债权人支持率已达80.8%，只待香港法院批准，距离成功仅一步之遥。
龙光的境外债总额约80.38亿美元，纪海鹏向债权人提出“现金收购+短期票据+可转债+长期票据”组合方案。
据此方案，龙光预计留债额约为24.19亿美元，整体削债比例达到7成。
若境内债的削减比例，也按照7成计，两次重组，纪氏削债的总规模，高达560元亿左右，这将大幅减轻龙光的压力。
截至2024年中，龙光集团总资产2264.9亿元，净资产为305亿元，若债务直降500多亿元，净资产将大为增厚，利于提振各方信心，推动业务复苏。
中指研究院企业研究总监刘水也向《21CBR》记者提到，大规模削减债务，可改善房企资产负债表，轻装上阵。
纪海鹏手头仍有大量优质资产，如香港豪宅凯玥项目，其由龙光与合景泰富联合开发，货值超300亿人民币，已是现房状态。
项目累计共有295套，据悉累计卖出50余套，若凯玥去化顺利，单单一个项目就能帮纪氏回笼百亿级资金。
刻下的困难在于，龙光不单债务沉重，销售也确实惨淡。
据克而瑞数据显示，2024年仅为84.3亿元，同比下降超五成，今年1-2月，只卖了10亿元。
目前龙光主要靠卖存货回款，核心三大市场是在大湾区、长三角、西南区域。
于纪海鹏而言，要尽快上岸，与债权人达成和解，修复资产负债表只是第一步，后续，还得等待大市的回暖。
图片来源：龙光集团，除标注外
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